瑞安市仙降街道四甲村（权证号：00009271）

4、估价结果：估价人员根据估价目的，遵照《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》、国家标准《房地产估价规范》等法律法规和技术标准，遵循独立、客观、公正、合法的原则，选用适宜的估价方法进行分析、测算和判断，最终确定估价对象于估价时点的公开市场价值为人民币200000元，大写：人民币贰拾万元整。

特此函告。

温州百佳房地产土地评估有限公司

法定代表人：李璐璐

二O一五年一月二十三日

第二部分注册房地产估价师声明

我们郑重声明：

1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。

2、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。

3、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。

4、我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》（GB/T 50291—1999）进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。

5、本公司于2015年01月13日指派专业估价人员杨德溢、何升朗等同志对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘。

6、估价对象的资料由委托方提供，委托方应对提供资料的完整性、真实性负完全责任。若由于委托方提供资料的完整性、真实性而影响估价结果，责任由委托方承担。

7、没有人对本估价报告提供过重要专业帮助。

8、参加本次估价的注册房地产估价师：

注册房地产估价师：杨德溢

注册号：3320100047

注册房地产估价师：何升朗

注册号：3320100018

第三部分估价假设和限制条件

一、本估价报告的假设前提：

1、估价对象产权明晰，手续齐全，可在公开市场上自由转让；

2、洽谈交易期间房地产价值保持稳定；

3、市场供应关系、市场结构保持稳定、未发生重大变化或实质性改变；

4、交易双方都具有完全市场信息，对交易对象具有必要的专业知识；

5、不考虑特殊买家的附加出价；

6、估价对象于估价时点无抵押或原有的抵押情况已注销；

7、估价对象的估价时点状况与实地查勘状况一致。

二、未经调查确认或无法调查确认的资料数据：

我们仅对估价对象房地产作一般性查看，并未对建筑物结构、设备及装修等内在质量进行检测，故不能确认其有无内部缺陷，本次估价系设定估价对象质量足以维持正常的使用寿命为前提进行评估。

三、估价中未考虑的因素及一些特殊处理：

1、本估价报告对估价对象市场价格的把握，仅相对于估价时点市场状况以及估价对象的现状而言，并未考虑市场价格波动、税费率的变化、国家经济政策发生变化以及其他不可抗力等因素对估价对象价值的影响，使用者在运用本报告的结果时应予充分考虑；

2、估价结果未考虑未来处置风险；委托方在确定拍卖底价时建议考虑强制处分因素和市场状况因素予以适当扣减，本估价结果不包括买卖佣金和办理房屋所有权证、土地使用证所需的一切税费；

3、本次估价结果已包含建筑物占用范围内分摊到的集体土地使用权价值；

4、由于国家相关政策规定农村宅基地限制转让，集体土地使用权转让只能限于特定的转让人，委托方应给予充分的考虑和重视；

5、本报告估价结果已包含室内装潢的价值。

四、本估价报告使用的限制条件：

1、本报告专为委托人所使用，未经本公司同意，不得向委托人和估价报告审查部门之外的单位和个人提供，报告的全部或部分内容不得发表于任何公开媒体上；

2、本评估报告使用有效期为壹年（2015年01月23日至2016年01月22日）；

3、本估价报告书壹式捌份，委托方柒份，本机构存档壹份；

4、本报告由温州百佳房地产土地评估有限公司负责解释。

第四部分房地产估价结果报告

一、委托方

单位名称：浙江省瑞安市人民法院

督办人：张翔

联系电话、传真：0577-65120663

二、估价机构

机构名称：温州百佳房地产土地评估有限公司

法定代表人：李璐璐

地址：温州市市府路新益大厦1幢601室

估价资质等级：贰级

资质证书编号：浙建房估证字【2006】026号

资质证书有效期：2012年02月09日至2015年02月09日

工商营业执照注册号：330302000048901

三、估价对象

1、区位状况：

估价对象坐落于瑞安市仙降街道四甲村（权证号：00009271），四甲村位于仙降镇以西，北面为岱头村，南邻塘里村，东西都为田地；根据现场查勘，估价对象靠近四甲村菜市场，所在区域内有新垟林路和330省道，交通较为一般，周边生活配套设施较为一般。

2、实物状况：

根据现场察勘和查阅相关资料：

估价对象所在瑞安市仙降街道四甲村（权证号：00009271），为一间二层的落地房，证载建筑面积：71.61㎡，砖木结构，所在层数：1-2层，南北朝向，房屋用途：住宅，目前室内情况为老旧装饰。估价对象与东首一间二层的落地房是互通，并且共用一张楼梯（楼梯位于估价对象处）；目前维护状况良好，表面无结构损坏情况（详细见附图）。

3、权益状况：

（1）房屋权属状况：

根据瑞安市房产管理局《房产信息》记载，估价对象房屋坐落：仙降镇四甲村；产权人：徐启棉；共有人：陈海瑛；产权证号：00009271；产权来源：继承；建筑面积：71.61平方米；房屋用途：住宅；总层数：2；楼层：1-2；房屋结构：砖木；建成年份：1981年；产别：私产。

（2）土地权利状况：

根据瑞安市国土资源局《协助查询（回执）》记载，土地座落：瑞安市仙降街道四甲村；土地使用人：徐启棉；土地使用权情况：未审批。

四、估价目的

因法院办理案件需要，提供委估房地产市场价格参考。

五、估价时点

2014年12月25日（根据委托日期确定）。

六、价值类型与定义

公开市场价值，在公开市场上最可能形成的价格。在该市场上交易双方进行交易的目的在于最大限度地追求经济利益，并掌握必要的市场信息，有较充裕的时间进行交易，对交易对象具有必要的专业知识，交易条件公开并不具有排它性。

七、估价依据

1、《中华人民共和国城市房地产管理法》；

2、《中华人民共和国土地管理法》；

3、《房地产估价规范》（GB/T 50291-1999）；

4、国家和地方的其他法律、法规；

5、委托方提供的有关资料：

⑴、浙江省瑞安市人民法院《司法鉴定委托书》壹份；

⑵、瑞安市房产管理局《房产信息》壹份（复印件）；

⑶、瑞安市国土资源局《协助查询（回执）》壹份（复印件）；

6、本公司和估价人员掌握和搜集的有关资料。

八、估价原则

合法原则：以估价对象的合法取得、合法使用、合法处分为前提估价；

最高最佳使用原则：法律上允许、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，能使估价对象产生最高价值的使用；

估价时点原则：要求估价结果应是估价对象在估价时点的客观合理价格或价值。估价结果，首先具有时间相关性，主要是资金的时间价值；同时具有很强的时效性，主要考虑到房地产市场价格的波动性；

替代原则：房地产估价所要确定的估价结论是估价对象的客观合理价格和价值。估价结果不得不合理地偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。

九、估价方法

估价人员在认真分析所掌握的资料，进行了实地查看，对估价对象周边同类性质的房地产市场进行调查之后，结合估价对象的实际，决定选取市场比较法和收益法作为估价方法。

具体分析如下：

估价对象为住宅用房，经调查在估价时点时估价对象所在区域内类似住宅数量较多且有市场交易，可采用市场比较法。估价对象又属于具有潜在收益性质的房地产，具备采用收益法测算的条件，可采用收益法。成本法适用于无市场依据或市场依据不充分而不宜采用市场比较法、收益法、假设开发法进行估价的情况下的房地产估价；假设开发法适用于具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价。综上分析，本次估价宜采用市场比较法和收益法对其进行评估。

市场比较法：将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法；

收益法：预测估价对象的未来正常收益，选择适当的报酬率或资本化率、收益乘数将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。

十、估价结果

估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价工作程序，运用科学的估价方法，经过全面细致的测算，确定瑞安市仙降街道四甲村（权证号：00009271）住宅房地产于估价时点（2014年12月25日）的公开市场价值为人民币200000元，大写：人民币贰拾万元整。

十一、估价人员

注册房地产估价师：杨德溢

注册号：3320100047

注册房地产估价师：何升朗

注册号：3320100018

十二、估价作业日期

2014年12月25日至2015年01月23日

十三、估价报告应用的有效期

本估价报告的有效期自报告出具之日起壹年内有效。

温州百佳房地产土地评估有限公司

二0一五年一月二十三日

第五部分房地产估价技术报告

（估价技术报告仅供估价机构存档和有关管理部门查阅）

（略）

第六部分附件

1、估价对象位置图； 2、估价对象现场勘查照片； 3、《司法鉴定委托书》壹份（复印件）； 4、《房产信息》壹份（复印件）； 5、《协助查询（回执）》壹份（复印件）； 6、《估价机构资质证书》（复印件）； 7、《估价机构营业执照》（复印件）； 8、注册房地产估价师证书（复印件）。

第8页

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