| 洪殿南路华馨园2幢701室的涉案房地产价值评估 |
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房 地 产 估 价 报 告
估价项目名称：洪殿南路华馨园2幢701室的住宅房地产估价报告
委 托 方：浙江省瑞安市人民法院
估 价 方：上海八达国瑞房地产土地估价有限公司温州分公司
注册房地产估价师：戴友谊 黄庚漪
估价作业日期：2015年09月14日至2015年10月08日
估价报告编号：温八达估字（2015）FF0065号
致委托方函 浙江省瑞安市人民法院： 受贵方委托，我估价公司对位于洪殿南路华馨园2幢701室的住宅房地产进行了估价，估价对象建筑面积222.34平方米及相应的土地使用权面积30.33平方米。估价目的是为确定估价对象房地产司法处置提供参考依据而评估其房地产市场价值。估价时点为2015年09月23日。 我公司根据国家有关房地产估价的规定，本着独立、客观、公正、谨慎的原则，采用科学的估价方法，对估价对象进行了实地查看、市场调查、评定估算等工作，在此基础上形成了估价报告。在满足全部假设和限制条件下估价对象房地产于估价时点的估价结果如下： 总价格：￥299万元 (人民币大写：贰佰玖拾玖万元整) 折合总建筑面积单价：￥13448元/平方米 (人民币大写：每平方米壹万叁仟肆佰肆拾捌元整) 注：1.本报告评估结果包含室内装修价值。
上海八达国瑞房地产土地估价有限公司温州分公司 负责人：黄庚漪
二〇一五年十月八日 估价师声明我们郑重声明： 1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实和准确的。 2、本估价报告中的分析、意见和结论是我们公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的制约。 3、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系和偏见。 4、我们依照中华人民共和国国家标准GB/T50291—1999《房地产估价规范》及国家相关法律、法规及规章制度进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。 5、我公司估价人员（戴友谊 黄庚漪）已对本报告中的估价对象进行了实地查勘，但实地查勘仅限于其表面特征，估价人员不承担对估价对象建筑结构、设备等的内在质量及其他隐蔽部分进行调查和检测的责任。 6、没有人对本估价报告提供重要专业帮助。
注册房地产估价师：戴友谊 注册房地产估价师：黄庚漪
注册号：3320120056 注册号：3320100029
估价的假设、限制条件和报告使用提示 一、估价的假设前提 1、 本报告所指的公开市场价格指估价对象于估价时点在市场上出售并按以下条件可取得的合理价格： (1) 市场为公开公平的市场，买卖双方不因任何特殊利益抬高或降低房地产真实价值。 (2) 有一段合理交易时间。 (3) 在此期间房地产市场基本保持稳定。 (4) 房地产买卖程序符合国家法律规定。 2、委托方和相关当事方提供的情况和资料真实、合法、完整。 3、委托方提供的估价对象相关资料中记载的内容与估价时点相关管理部门相应的档案登记册中记载的内容完全一致。 4、估价对象能够按照目前登记的用途持续使用。 5、因客观原因，我公司估价人员并未对其结构、设备等质量进行测试，本报告假设其质量足以维持正常的使用寿命为报告结果成立的前提。 二、估价报告使用的限制条件 1、估价结论仅在估价报告中载明的估价时点有效，只能用于载明的估价目的和报告使用者，对任何第三者及其他目的的用途不承担责任。 2、估价人员对估价对象的法律权属状况给予了必要的关注，但不对估价对象的法律权属作任何形式的保证，因此，本报告也不可作为任何形式的产权证明。 3、本报告必须完整使用，对仅使用报告中的部分内容所导致的有关损失，本估价机构不承担责任。 4、未经估价机构书面同意，本估价报告的全部或部分内容不可在公开的文件、通告或报告中引用，也不得以任何方式公开发表。 三、估价报告使用提示 1、本次评估没有考虑估价对象是否存在抵押等他项权利的存在对估价结果的影响，也没有考虑估价对象是否存在相关债权、债务及是否存在欠交相关费用对估价结果的影响，并以此作为本次评估的前提条件，即本报告所评估的为估价对象权属状态完整前提下的公开市场价格。 2、估价报告使用者应合理使用评估价值，同时应关注估价的假设和限制条件，还应关注估价人员完成实地查勘之日、设定的估价时点估价对象状况是否会出现变化。 3、本次估价未考虑国家宏观经济政策发生重大变化以及遇有自然力和其他不可抗力等或然因素对估价结论的影响。 4、本报告的评估结论是仅为委托方实现本次评估目而提供的专业估价意见，这个意见本身并无强制执行的效力，我们只对结论本身合乎执业规范要求负责，而不对资产定价决策负责。 5、本报告的评估结论是估价人员在现有的专业知识和能力范围内，对估价对象在估价时点的市场价值做出的判定，本报告未考虑未来市场变化风险和短期强制处置等因素对房地产市场价值的不利影响。在短期强制处分的情况下，房地产的处置价格一般低于房地产正常的市场价值。 6、本次估价的估价对象建筑面积以委托方提供的相关资料记载的为准，即房屋建筑面积为222.34平方米及相应的土地使用权面积30.33平方米。
房地产估价结果报告 （一）委托方名 称：浙江省瑞安市人民法院 （二）估价方名 称：上海八达国瑞房地产土地估价有限公司 住 所：曲阳路428弄7号201室 法定代表人：张晓实 估价机构资质：房地产估价国家壹级，土地估价全国执业 估价机构证书编号：建房估证字[2013]073号 估价报告编号：温八达估字（2015）FF0065号 分支机构名称：上海八达国瑞房地产土地估价有限公司温州分公司 分支机构地址：温州市人民中路鹿城大厦E层-2号 分支机构负责人：黄庚漪 联系电话：0577-85678910 （三）估价对象1、 房地产权利状况 根据委托方提供的《房屋所有权证》、《土地登记记录》记载情况如下：
估价对象为王新宇、孙丽丽位于洪殿南路华馨园2幢701室的住宅房地产（房屋建筑面积为222.34平方米及相应的土地使用权面积30.33平方米）。 估价对象为住宅用房，位于洪殿南路华馨园，经现场勘查，估价对象所在楼幢外立面刷外墙漆，，为一梯两户，共7层。估价对象入户门为防盗门，室内布局为四室一厅一厨一储二卫一阳台，卧室、书房地面均为木地板，墙面刷漆，石膏吊顶，卫生间地面均铺地砖，墙面贴瓷砖，铝塑吊顶，客厅地面为抛光砖，墙面刷漆，石膏吊顶，厨房地面为抛光砖，墙面贴瓷砖，铝塑吊顶。估价对象室内装修有部分渗水状况，估价对象所在小区，东至小路，南至港城大楼，西至盛德大厦，北至洪殿南路。 4、 周围环境 估价对象周边市政配套设施较好，附近有，交通银行、瓯海农村合作银行、兴业银行、中国工商银行、温州市上陡门小学、温州市第十二中学、洪殿农贸市场、世纪华联等。 5、 交通情况 估价对象交通较为便利，周围路网密度较高，区域内有洪殿南路、车站大道等城市交通和生活型主、次干道纵横交错，自驾通行方便，有15路、29路、38路、41路、42路、43路、48路、52路、62路、71路、78路、93路、94路等公交线路经过。 6、 基础设施 至估价时点，估价对象所在区域市政基础设施条件达到“五通”（通上水、通下水、通路、通电、通讯）。 （四）估价目的为确定估价对象房地产司法处置提供参考依据而评估其房地产市场价值。 （五）估价时点2015年09月23日 （六）价值定义本报告提供的评估价值为房地产公开市场价值。公开市场即在该市场上交易双方进行交易的目的在于最大限度地追求经济利益，并掌握必要的市场信息，有较充裕的时间进行交易，对交易对象具有必要的专业知识，交易条件公开并不具有排它性。公开市场价值即在公开市场最可能形成的价格。 （七）估价依据1、中华人民共和国国家标准GB/T50291—1999《房地产估价规范》； 2、《中华人民共和国土地管理法》及实施细则； 3、《中华人民共和国房地产管理法》； 4、其他相关法律、法规和部门规章等； 5、《浙江省瑞安市人民法院司法鉴定委托书》[（2015）温瑞法委评字第516号] 复印件； 6、《房屋所有权证》复印件 7、《土地登记记录》复印件 8、委托方和有关当事人提供的相关资料； 9、估价人员实地勘察、调查以及积累的相关资料。 （八）估价原则本报告遵循独立客观公正原则、合法原则、最高最佳使用原则、替代原则、估价时点原则。 1独立客观公正原则 估价人员在执行估价业务时，应确保估价人员与委托单位之间没有任何利害关系，保持形式上和实质上的独立进行估价；对有关事项的调查、判断和意见的表述应基于客观的立场，以客观事实为依据，实事求是，不带有个人的主观意愿，也不受委托单位或第三者的意见所左右，不受个人的好恶、成见或偏见影响进行客观估价；应当正直、诚实，不偏不倚地对待有关利益各方，站在公正的立场进行估价。 2合法原则 房地产价格是房地产权益的价格，国家和地方现行有关房地产政策、法律、规定、城市规划为影响房地产使用状况的前提条件，当房地产合法使用时，其权益才受法律保障。本次估价遵循此项原则。 3最高最佳使用原则 房地产用途是影响房地产未来收益的重要因素。房地产估价是以该房地产在合法使用方式下，其效用作最有效发挥为前提，即以估价对象的最高最佳使用为前提。本次估价遵循此项原则。 4替代原则 在同一市场中，具有相同使用价值，有替代可能的房地产之间，会相互影响和竞争，使价格相互牵制趋于一致。故在评估一宗房地产价格时，若附近地区或相似地区有若干效用相近的房地产价格存在，则可以依据“替代原理”推断出估价对象的价格。本次估价遵循此项原则。 5估价时点原则 房地产市场是一个动态市场，房地产价格反映的是某一时点的价格。时点不同，相同的房地产价格会有所不同，即强调时间的相关性和时效性。本次估价遵循估价时点原则。 （九）估价方法根据《房地产估价规范》，房地产估价可选用的估价方法有市场比较法、收益法、假设开发法和成本法等。 市场比较法是将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。 收益法是预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。 假设开发法是预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计的正常开发成本、税费和利润等，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。 成本法是求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格，扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。 估价人员通过对温州市尤其是鹿城区的社会经济发展状况的了解，结合对估价对象周边状况的调查，考虑估价对象现为住宅房地产，目前该类房地产市场交易活跃，有比较充分的市场交易案例，有条件采用市场比较法进行估价。 同时，作为住宅房地产，估价对象亦可通过出租获得收益，但住宅租金收益与售价不成比例，租金收益难以反映房地产市场价值，故本次估价对收益法不予采用。 假设开发法是对具有投资开发或再开发潜力的房地产适用的估价方法，而估价对象是已建成的房地产，故对假设开发法不予采用。 成本法则是在无市场依据或市场依据不充分而不宜采用市场比较法、收益法、假设开发法进行估价的情况下才采用的估价方法，本次不采用成本法进行估价。 综合考虑，本次估价决定采用市场比较法进行估价。 （十）估价结果估价人员遵循科学、公正、客观、合理的估价原则，按照国家规定的技术标准和估价程序，在对估价对象进行了现场勘察，并认真分析现有资料的基础上，经过周密细致的测算，结合估价师的经验，综合评估出估价对象房地产于估价时点的市场价值总额，估价结果如下： 在满足全部假设和限制条件下估价对象房地产于估价时点的市场价值总额为人民币贰佰玖拾玖万元整（￥299万元）。 （十一） 估价人员
注册号：3320120056 注册号：3320100029 （十二） 估价作业日期2015年09月14日至2015年10月08日 （十三）估价报告应用的有效期
1. 《浙江省瑞安市人民法院司法鉴定委托书》[（2015）温瑞法委评字第516号] 复印件； 2. 《房屋所有权证》复印件 3. 《土地登记记录》复印件 4. 估价对象位置示意图 5. 估价对象现状实景照片 6. 估价机构企业法人营业执照复印件 7. 估价机构资质证书复印件 8. 估价人员注册证书复印件
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